Wonen

Ontwikkelingen

We zijn verder aan de slag gegaan met het realiseren van de doelstellingen en ambities uit de woonvisie "Samen bouwen aan Vlaardingen 2021-2030". Net als in voorgaande jaren was er in 2023 onverminderd sprake van grote druk op de woningmarkt en een tekort aan woningen in alle segmenten.

Regionale Realisatieagenda

Na een kort en intensief traject is in 2023 de Regionale Realisatieagenda (hierna RRA) van de woonregio Rotterdam vastgesteld. De RRA is een regionale uitwerking van de landelijke woningbouwdoelstellingen van het Rijk. In de RRA (ook wel regionale woondeal genoemd) hebben gemeenten, provincie en het Rijk wederkerige afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen in de regio Rotterdam t/m 2030. Hierin is ook de woningbouwbijdrage van Vlaardingen opgenomen. Naast de ambities voor de woningproductie streven het Rijk en de provincie ook naar een zogenoemde "fair share" van de sociale en middeldure woningbouw, waarbij het streven is dat elke gemeente toegroeit naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad.

De ontwikkellijnen uit onze woonvisie sluiten goed aan bij de rijksaanpak om de doelstellingen van de Nationale Bouw- en Woningagenda te realiseren. Met de oprichting van de Taskforce Wonen hebben we de lokale aansluiting op de rijksinzet van landelijke Versnellingstafels voor woningbouw geborgd. In onze uitvoering is het instrumentarium verder uitgebreid met de invoering van de opkoopbescherming en uitbreiding van de starterslening om te komen tot een meer evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad.

Woningbouw

Concreet zijn er afgelopen jaar opnieuw meer dan 500 woningen gerealiseerd. Met 579 woningen nieuwbouw en 59 overige toevoegingen (transformatie of splitsing) zijn er 638 woningen opgeleverd in 2023. Hiervan zijn 378 woningen tijdelijke woningen voor de opvang van ontheemden uit Oekraïne. De bruto toevoeging van reguliere woningen komt daarmee op 260 woningen. Vanwege met name beroepszaken en langlopende afhandelingstermijnen hiervan bij de Raad van State vertragen sommige woningbouwprojecten. Door sloop en overige onttrekkingen van 96 woningen komt de netto uitbreiding van de reguliere woningvoorraad op 164 woningen. 

Opgave Aandachtsgebieden

Er is in de vier aandachtsgebieden Zuidbuurt, MUWI, VOP en Hoofdstedenbuurt een diverse inzet geweest op basis van de verschillende dynamiek in de gebieden. Voor de VOP en de Hoofdstedenbuurt, de twee gebieden waar op korte termijn geen herstructurering is beoogd, heeft dit geresulteerd in een "Er op af"-aanpak, gericht op zowel individuele problematiek als bredere bewonersactivering. Voor de Zuidbuurt en de MUWI, de gebieden waar wel herstructurering is beoogd, is de gezamenlijke aanpak gericht op de voorbereiding van de herstructurering en het betrekken van de bewoners hierbij. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over een verlaagd percentage toewijzing van woningen aan huishoudens met een laag inkomen: regulier 70%, nu 60 % (VOP en MUWI) en 50% (Westwijk). 

Vanuit de specifieke inzet van het programma Wonen als basisthema in het coalitieakkoord, is er vanuit het team wonen dit jaar nadrukkelijk bijgedragen aan alle stadsprogramma's en ingezet op eigen thema's onder meer voortkomend uit het Rijksbeleid. De inzet in de stadsprogramma's Rivierzone, Binnenstad en Westwijk heeft zich met name gericht op voorbereiding van de realisatie van woningbouw en herstructurering, door onder andere inzet op subsidieverwerving, planvorming en ruimtelijke procedures. De bijdrage aan het programma Nieuwe Energie heeft zich onder meer gericht op subsidieverwerving en de voorbereiding van de aanbesteding van het energieloket. Vanwege de grote impact van woonoverlast op de leefbaarheid is de aanpak hierop flink geïntensiveerd met extra capaciteit. Samen met het onderzoek naar de uitbreiding van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek is op deze wijze bijgedragen aan het programma Leefbaar Vlaardingen. De vaststelling van de visie op Wonen, Welzijn en Zorg levert input in het programma Zorgzaam Vlaardingen.

 

Beleidsnota's	Jaar
Paraplubestemmingsplan Wonen	2024
Regionale Realisatieagenda Wonen regio Rotterdam	2023
Woonzorgvisie Ouderen 2023-2030	2023
Verordening Beheer Woonruimtevoorraad Vlaardingen 2021	2023
Verordening starterslening Vlaardingen 2023	2023
Gebiedsvisie Rivierzone	2022
Basisafspraken 2022-2030	2022
Samenwerkingsafspraken 2022-2024	2022
Nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam 2021-2030	2022
Woonvisie 2021-2030	2021
Verordening Woonruimtebemiddeling Regio Rotterdam 2020	2020
Verordening Toegang woningmarkt gemeente Vlaardingen (Wbmgp)	2020

Programma Wonen
Wonen	Bron	Vlaardingen 2022	50.000 - 100.000 inw. 2022	Vlaardingen 2023	50.000 - 100.000 inw. 2023	Nederland 2023
Gemiddelde WOZ-waarde (€ 1.000)	CBS	245	299	278	348	368
Nieuw gebouwde woningen (per 1.000 woningen)	ABF research (WSJG)	13,3	8,8	n.n.b.	n.n.b.	n.n.b.
Demografisch druk (%)	CBS	74,2	75,1	73,7	75,1	70,3
Gem. woonlasten eenpersoonshuishouden	COELO	857	825	874	855	860
Gem. woonlasten meerpersoonshuishouden	COELO	938	903	956	931	942

Er zijn geen wettelijk verbonden partijen binnen dit programma. We maken wel prestatieafspraken met de corporaties en sluiten intentie-, samenwerkings- en anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.

Analyse verschillen programma Wonen	Lasten	Baten
Taakveld 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur	94	-94
GREX Vergulde Hand West
Alle financiële mutaties van de herziene lopende grondexploitatie 'Vergulde Hand West- AWZI' worden via dit taakveld naar de balanspost ''onderhanden werk'' geboekt. Deze zijn ook terug te vinden in het MPG. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 94.000 en en nadeel op de baten van € 94.000, per saldo budgettair neutraal.	94	-94
Taakveld 8.1 Ruimtelijke ordening	175	73
Omgevingswet
De inwerkingtreding van de Omgevingswet is jaren uitgesteld geweest. Hierdoor is het implementatiebudget niet besteed zoals vooraf was bedacht. Ook is eind 2023 een Rijksbijdrage ontvangen. Het jaar 2024 zal nog volop in het teken staan van de implementatie van de Omgevingswet, het werken aan de omgevingsvisie en het omgevingsplan en programma. Daarom is het noodzakelijk om het restantbudget van 2023 over te hevelen naar 2024. Per saldo een voordeel op de lasten van € 769.000, voorgesteld wordt om dit over te hevelen naar 2024 in verband met de eerdergenoemde implementatie van de Omgevingswet	769
Facilitaire bouwprojecten
Op de facilitaire bouwprojecten is er een nadeel op de lasten van € 181.000 en op de baten van € 425.000, dit heeft de volgende oorzaken: - Tussentijds zijn de uurtarieven verhoogd met overhead wat niet in rekening gebracht kon worden bij de ontwikkelaars in verband met al afgesloten contracten - De bouwprijzen zijn als gevolg van inflatie forser gestegen dan er rekening is gehouden qua indexatie - Bij nadere analyse is gebleken dat een aantal facilitaire bouwprojecten eigenlijk in voorbereiding zijnde grondexploitaties hadden moeten worden en hiervoor voorbereidingskredieten hadden moeten worden aangevraagd. De kosten komen hierdoor ten laste van het resultaat. Het gaat om Jumbo de Loper, Zwanensingel, MuWi en de Huishoudschoollocatie.	-181	-425
Strategische plannen & visies
Door de gemeente worden diverse visies opgesteld, waaronder de gebiedsvisies Westwijk en Rivierzone. Doordat de kosten ten behoeve van de gebiedsvisie Rivierzone zijn meegenomen in de gebiedsexploitatie Rivierzone is er een voordeel op de lasten van € 289.000	289
Impuls aandachtsgebieden
In het coalitie-akkoord is een structureel budget beschikbaar gesteld voor de impuls van aandachtsgebieden. Het voordeel op de lasten van € 200.000 op dit taakveld is ontstaan doordat de kosten die gemaakt zijn voor de ontwikkeling van de aangewezen gebieden geboekt zijn ten laste van andere taakvelden.	200
Gebiedsontwikkeling Rivierzone
De gerealiseerde lasten en baten op dit taakveld (8.1 Ruimtelijke Ordening) zijn op een ander taakveld begroot (8.2 Grondexploitatie niet-bedrijventerreinen) binnen programma Wonen. Dit resulteert in een nadeel op de lasten van € 289.000 en een voordeel op de baten van € 324.000. Daarnaast is er op last van de accountant een verliesvoorziening ingesteld voor het faciliterend bouwproject Museumkwartier omdat deze in het Meerjarenprogramma Rivierzone een nadelig saldo laat zien van € 592.000. Per saldo een nadeel op de lasten van € 881.000 en een voordeel op de baten van € 324.000	-881	324
Nog te ontvangen subsidie Vliegende Brigade i.h.k.v. hoogwateroplossingen
Binnen de gebiedsvisie Rivierzone is er rekening gehouden met oplossingen tegen het hoge water bij de Koning Wilhelmina-haven. In 2023 is er gestart met werkzaamheden aan deze hoogwatermaatregelen. Deze kosten zijn gedekt door de subsidie inzake Vliegende Brigade die er vanuit de provincie Zuid-Holland is ontvangen. Abusievelijk is het nog te ontvangen bedrag verwerkt op programma Wonen in plaats van programma Onderwijs, Haven en Economie. Dit resulteert in een voordeel op de baten van € 154.000.		154
Niet nader te verklaren verschillen
Het overige voordeel op de baten van € 20.000 wordt niet nader verklaard.		20
Het overige nadeel op de lasten van € 21.000 wordt niet nader verklaard.	-21
Taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)	18.721	-17.884
Stimulering ontwikkeling flexwoningen
In het kader van de stimulering van de ontwikkeling van Flexwoningen zijn er werkzaamheden verricht aan de Nijverheidsstraat. Deze kosten worden gedekt uit de Specifieke uitkering voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Abusievelijk is er bij de voortgangsrapportage geen rekening gehouden met een voorstel richting uw Raad tot een raming van zowel lasten als baten. Dit resulteert in een nadeel op de lasten van € 165.000 en en voordeel op de baten van € 165.000. Per saldo geen effect op het jaarrekeningresultaat.	-165	165
Technische wijziging inbreng gronden herziene grondexploitaties
Bij het vaststellen van de herziene grondexploitaties Marathonweg en Vergulde Hand West zijn er gronden ingebracht onder de balanspost ''onderhanden werk'' welke eerder onder de balanspost ''Materiële vaste activa'' stonden. Volgens het BBV moet het afstoten en inbrengen van deze gronden via de exploitatie lopen, deze technische wijziging heeft tot gevolg dat er een nadeel is op de lasten van € 1.283.000 en een voordeel op de baten van € 1.283.000, per saldo budgettair neutraal	-1.283	1.283
Voorgenomen verkoop grond Burgemeester Heusdenlaan
Bij de 2e Voortgangsrapportage is er melding gedaan van de voorgenomen verkoop van een stuk grond aan de Burgemeester Heusdenlaan aan Eneco. Dit zou resulteren in een opbrengst van € 225.000. Echter, door vertraging is deze verkoop niet geëffectueerd in 2023. Dit resulteert in een nadeel op de baten van € 225.000. In 2024 zal deze verkoop plaatsvinden en zullen we deze opbrengst melden in de eerstkomende Voortgangsrapportage.		-225
Grondexploitaties (niet-bedrijventerreinen)
Bij het opstellen van het Meerjarenprogramma Grondzaken (hierna: MPG) is een positief resultaat behaald van € 2.152.000. Het positieve saldo kan verklaard worden door enerzijds mutaties in de verliesvoorzieningen van de volgende grondexploitaties voor in totaal € 2.182.000 : - Grondexploitatie Nieuwe Sluis: € 228.000 nadelig - Grondexploitatie Eiland van Speyk: € 3.027.000 voordelig, door een verwacht positief resultaat valt deze gehele verliesvoorziening vrij - Grondexploitatie Holy Zuid-Oost: € 617.000 nadelig Daarnaast valt de boekwaarde vrij van de afgesloten grondexploitatie Vrije Kavels Hollandiaan, dit leidt tot een positief resultaat van € 447.000. Daartegenover staan nagekomen facturen voor de afgesloten grondexploitatie Het Nieuwe Thuis en overschrijding op de restantbudgetten van de afgesloten grondexploitaties Parc Drieënhuysen en Buitenplaats Ruytenburch wat leidt tot een nadeel van € 254.000. Abusievelijk is er bij de 2e Voortgangsrapportage rekening gehouden met een voordelig renteresultaat op de kapitaallasten bij de grondexploitaties terwijl deze worden verwerkt naar de balans. Dit leidt tot een nadelig resultaat van € 224.000. Ten slotte zijn de overige mutaties binnen de lopende grondexploitaties en voormalig grondexploitaties waar een restantbudget tegenover staat per saldo budgettair neutraal. De kosten en opbrengsten van deze grondexploitaties worden via dit taakveld naar de balanspost 'onderhanden werk' geboekt. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 622.000 en voordeel op de baten € 1.530.000, per saldo een voordeel op het resultaat van € 2.152.000.	622	1.582
Gebiedsexploitatie Rivierzone
Op 9 maart 2023 heeft uw Raad de gebiedsexploitatie Rivierzone vastgesteld. Hierbij is de begroting gewijzigd op basis van de geraamde kasstromen in 2023. Van een groot aantal projecten zal de start van de planvorming en uitvoering van de werkzaamheden van deze projecten later plaatsvinden dan bij de vaststelling van de gebiedsexploitatie was voorzien als gevolg van de rechtsgang naar de Raad van State. Daarnaast zijn er kosten en baten verantwoord op een ander taakveld, zie taakveld 8.1 Ruimtelijke Ordening. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 19.552.000 en een nadeel op de baten van € 20.689.000 ,per saldo een nadelig resultaat van € 1.137.000.	19.552	-20.689
Niet nader te verklaren verschillen
Het overige nadeel op de lasten van € 5.000 wordt niet nader verklaard	-5
Taakveld 8.3 Wonen en bouwen	405	-910
Erfpacht
In de 2e VGR is reeds aangegeven dat, mede als gevolg van de overgang van het oude naar het nieuwe erfpachtbeleid, de verkopen bloot eigendom in 2023 hoger zouden uitvallen dan oorspronkelijk was geraamd. Door een verkeerde aanname in de tekst van de 2e VGR is er wel een tekort ontstaan van € 691.000. In de 2e VGR werd geschreven dat - boven de op dat moment al gerealiseerde opbrengst bloot eigendom ad € 750.000 – nog een opbrengst werd verwacht van € 1.600.000, waardoor de beide bedragen zijn opgeteld tot € 2.350.000. Er werd echter bedoeld dat de verwachte opbrengst in 2023 in totaal € 1.600.000 (dus inclusief de € 750.000) zou bedragen. De werkelijke opbrengst bedroeg € 1.660.000, 15% hoger dan in 2023. Van de verkopen bloot-eigendom die wel in 2023 contractueel zijn vastgelegd maar waarvan de benodigde notariële levering en daarmee de betaling van de koopsom bloot-eigendom nog niet in 2023 heeft kunnen plaatsvinden, is een aantal in januari 2024 afgewikkeld. Deze opbrengsten zijn verwerkt in de hiervoor vermelde bedragen. Van 19 contracten kan de notariële afwikkeling pas vanaf februari 2024 plaatsvinden. Als ook deze opbrengsten in het beeld worden meegenomen, zal de opbrengst verkoop bloot-eigendom over 2023 zelfs meer dan 33% hoger uitvallen dan de (gecorrigeerde) raming van vorig jaar. De canonopbrengsten blijken nagenoeg gelijk aan de raming. Door een structurele verlaging van de canon bij de jaarlijkse herzieningen van de oude erfpachtrechten, kampt de gemeente jaarlijks met een verlaging van de canonopbrengsten. Dit wordt opgevangen door de (her)uitgiftes in eeuwigdurende erfpacht, die ofwel op verzoek worden gedaan dan wel die het opnieuw uitgeven van reeds geëindigde erfpachten betreffen, met terugwerkende kracht tot de einddatum van de geëindigde erfpacht. Dit heeft in 2023 een extra opbrengst van € 48.000 gegenereerd. Abusievelijk is de correctie in 2022 voor vrijval afkoopsommen erfpachten alleen voor 2022 doorgevoerd i.p.v. structureel. Dit levert een nadeel op € 335.000. Ten slotte zijn niet geraamde vergoedingen (met name behandelingskosten) ontvangen van € 114.500. Per saldo een nadeel op de opbrengsten van € 864.000. Door de verkopen van de bloot-eigendom van in erfpacht uitgegeven grond vervallen de erfpachtrechten en wordt de boekwaarde van deze gronden op nihil gesteld. Deze afwaardering is lager dan geraamd, waardoor een voordeel ontstaat van € 172.000. Daarnaast is er, vanwege de hoge werkdruk (o.a. als gevolg van implementatie nieuwe erfpachtbeleid), personeel ingehuurd, wat nog een extra nadeel oplevert van € 51.000. Er zijn in 2023 hogere kosten ten bedrage van € 96.000 voor erfpacht gemaakt dan geraamd (met name taxatiekosten) Per saldo een voordeel op de lasten van € 25.000	25	-864
Woonvisie
‘In 2023 is het budget Woonvisie besteed aan inzet van extra (deels extern) personeel op woningbouw(beleid) (o.a. intaketafel, verdichting, wonen-zorg en natuurinclusief bouwen), inzet Taskforce Woningbouw, communicatie, ondersteuning subsidieaanvragen en aanpak uitvoering particuliere voorraad. Overige extra inzet is verwerkt op de woningbouwprojecten, en op programma’s die een zelfstandig budget hebben (bijvoorbeeld het Stadsprogramma Rivierzone). Om die reden is er een budget van € 345.000 over. Per saldo een voordeel van € 345.000 op de lasten. Voorgesteld wordt om van dit voordeel € 241.000 over te hevelen naar 2024, om de gewenste extra inzet te kunnen continueren. In het uitvoeringsprogramma 2024 wordt de totale inzet op het programma Wonen nader geconcretiseerd.’	345
Wet Goedverhuurderschap
In 2023 is er vanuit de septembercirculaire geld ontvangen voor het implementeren van de Wet Goed Verhuurderschap. Doordat het budget in het najaar is ontvangen, is er geen tijd meer geweest om de plannen die gemaakt zijn te kunnen uitvoeren. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 60.000. Voorgesteld wordt om dit bedrag mee te nemen naar 2024 middels budgetoverheveling ter uitvoering van de werkzaamheden die in 2023 niet hebben plaatsgevonden. Het gaat om: - Implementeren huurteam - Gezamenlijk onderzoek verhuur met Maassluis en Schiedam - Implementatie applicatie ten behoeve van huisvesting arbeidsmigranten	60
Niet nader te verklaren afwijkingen
Het nadelige saldo op de baten van € 46.000 wordt niet nader verklaard		-46
Het nadelige saldo op de lasten van € 25.000 wordt niet nader verklaard	-25
Taakveld 0.10 Mutaties reserves	1.137	-1.413
Storting reserve gebiedsontwikkeling Rivierzone
Binnen de gebiedsexploitatie Rivierzone was het saldo van de baten en lasten binnen jaarschijf 2023 (per abuis) geraamd als storting in de reserve. Vanwege de latere aanvang van de werkzaamheden is er op realisatiebasis geen bedrag beschikbaar voor de storting. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 1.137.000	1.137
Ontrekking reserve resultaatbestemming Jaarrekening 2022
De ontrekking van de budgetoverhevelingen vanuit de jaarrekening 2022 heeft plaatsgevonden via Programma 10 Financiën, voor een nadere duiding van de ontrekking wordt naar dit programma verwezen.		-1.413

Voor dit programma zijn in 2023 onderstaande reserves en voorzieningen ingezet.

Reserves (bedragen x € 1.000)	01-01-2023	+	-	31-12-2023
Herinrichting en uitgifte Het Scheur	33	0	0	33
Particuliere woningverbetering	629	0	0	629
Grondexploitaties	99	0	0	99
Totaal reserves	760	0	0	760
Voorzieningen (bedragen x € 1.000)	01-01-2023	+	-	31-12-2023
Grex Holy ZO (meerwaarde tov boekwaarde)	4.241	64	0	4.304
Voorziening fac. Bouwproj Rivierzone	0	507	0	507
Totaal voorzieningen	4.241	571	0	4.812

Reserve Herinrichting en uitgifte groenstrook bedrijventerrein Het Scheur
Deze reserve wordt ingezet voor werkzaamheden voor de groenstrook.

Reserve Particuliere woningverbetering
Deze reserve hangt samen met maatregelen uit de Woonvisie 2021 - 2030. Het voorziet er in particulieren te ondersteunen bij het kwalitatief op peil houden van de woningvoorraad. De project- en proceskosten worden jaarlijks ten laste van deze reserve gebracht.

Reserve Grondexploitaties
Eind 2014 heeft uw Raad een bestemmingsreserve grondexploitaties ingesteld om toekomstige voorzieningen of afwaarderingen op grondexploitaties op te vangen.

Reserve Gebiedsontwikkeling Rivierzone
De reserve Gebiedsontwikkeling Rivierzone is ingesteld om het verschil tussen de uitgaven en ontvangen subsidie (Woningbouwimpuls- en Versnellingsgelden) op te vangen in een reserve. De Woningbouwimpulsgelden is in één bedrag uitgekeerd, terwijl de uitvoering en besteding van de middelen over minimaal 10 jaar loopt. Met deze reserve worden de ontvangen subsidies veilig gesteld voor het doel waarvoor de subsidie toegekend is.

Voorziening Erfpachtgronden Holy Zuidoost
De herstructurering van Holy Zuidoost omvat gedeeltelijk percelen die eeuwigdurend of voor een bepaalde tijd in erfpacht zijn uitgegeven aan woningbouwcorporatie Waterweg Wonen. De betreffende percelen grond, exclusief de openbare ruimte, komen volgens een overeengekomen tijdsplanning volledig in eigendom van Waterweg Wonen. Met deze voorziening wordt de boekwaarde van de erfpachtgronden van de nog resterende deelplannen afgedekt.

Voorziening Grondexploitatie Holy Zuidoost
We hebben deze voorziening getroffen voor het verwachte verlies op de grondexploitatie Holy Zuidoost. De voorziening wordt bij het opstellen van de (tussentijds) Meerjaren Programma Grondzaken geactualiseerd.

Voorzieningen Facilitaire bouwprojecten Rivierzone
Deze voorziening is getroffen voor het geprognotiseerde verlies op het facilitaire bouwproject Museumkwartier.

Binnen dit programma is in 2023 de volgende investering gedaan:

Investeringen	Oorspronkelijk Krediet	(Restant) Krediet 01-01-2023	Lasten 2023	Baten 2023	Saldo 31-12-2023	Vrijval krediet	% gerealiseerd t.o.v. (Restant) Krediet	Status
Starterslening (aanvulling 2023)	1.170.000	1.170.000	0	0	1.170.000		0%	Dit krediet is in 2023 volledig uitgeput en kan worden afgesloten
Totaal	1.170.000	1.170.000	0	0	1.170.000	0	0%